Konzeptverfahren können ein Mittel sein, um den genossenschaftlichen Wohnungsbau zu fördern. Doch nicht jedes Konzeptverfahren ist für Genossenschaften attraktiv. An den drei kürzlich vom Berliner Senat ausgeschriebenen Konzeptverfahren werden wir uns nicht beteiligen.
In Berlin gibt es derzeit eine ganze Reihe junger Genossenschaften, die alle einen Beitrag zu einer nachhaltigen und sozialen Stadtentwicklung leisten möchten. Dafür sind sie aus verschiedenen Gründen – der wichtigste darunter sind die rasant steigenden Berliner Grundstückspreise, die den Erwerb von Bauland für junge Genossenschaften am Markt quasi unmöglich machen – auf die Unterstützung von Politik und Verwaltung angewiesen. Hierfür stehen der öffentlichen Hand verschiedene Knöpfe, Hebel und Stellschrauben zur Verfügung.
Ein ganz wichtiges und probates Mittel zur Förderung genossenschaftlichen Wohnungsbaus sind sogenannte Konzeptverfahren. Ein Konzeptverfahren wird ausgelobt, wenn ein städtisches Grundstück verkauft oder verpachtet werden soll, der Preis jedoch nicht das einzige Entscheidungskriterium darstellt. Statt das Grundstück einfach an den Höchstbietenden zu vergeben, werden neben dem Kauf- bzw. Pachtpreis auch inhaltliche Kriterien, insbesondere die geplante Nutzung der Fläche, berücksichtigt.
Doch Konzeptverfahren ist eben nicht gleich Konzeptverfahren. Kürzlich wurden von der Berliner Immobilienmanagement GmbH (BIM) drei Konzeptverfahren ausgelobt. Es geht um folgende Grundstücke:
– Brandenburgische Straße 15
– Osdorfer Straße 17 und 18
– Türrschmidtstraße 32 und 32 A
Nach eingehender Prüfung der Verfahren haben sich die Mitglieder des Bündnis junge Genossenschaften – deren Gründungsmitglied die urban coop berlin eg ist – dazu entschieden, sich nicht an den o.g. Konzeptverfahren zu beteiligen. Die Gründe dafür werden hier dargestellt:
a. Bei den drei angebotenen Grundstücken handelt es sich um sehr kleine Flächen, auf denen jeweils rund 1.000 qm BGF errichtet werden können. In den Konzeptverfahren sind vielfältige Anforderungen zur Umsetzung verpflichtender Nutzungen formuliert (Mindestforderungen für Flächen für soziale Nutzungen, geförderte Wohnungen und Ateliers). Aufgrund der geringen zu erstellenden Geschossfläche und der Nutzungsauflagen ergeben sich nur geringe Flächen für den von uns angestrebten Nutzungszweck des genossenschaftlichen und gemeinschaftlichen Wohnens.
b. Diese gestellten Anforderungen berücksichtigen in keiner Weise die wirtschaftlichen und personellen Bedingungen sozialer Träger und den Betrieb von Ateliers im Rahmen der Berliner Atelierförderung. Damit ergeben sich wirtschaftliche Bedingungen, die auch unter Berücksichtigung der geplanten Genossenschaftsförderung Nutzungsentgelte ergeben, die aus unserer Sicht nicht als bezahlbar zu bezeichnen sind.
c. Die Entwicklung der Grundstücke ist z.T. mit hohen planerischen und architektonischen Herausforderungen verbunden. Diese ergeben sich beispielsweise aus der speziellen Lage (Lärmschutzanforderungen durch nahe Bahnstrecken, Nachbarbebauung, Grundstückszuschnitt). Die Lösungen der Probleme sind bereits im Konzeptverfahren zu erarbeiten und verursachen einen hohen Aufwand. Die Lage der Grundstücke Osdorfer Straße und Türrschmidtstraße ist sehr unattraktiv aufgrund hoher zu erwartender Lärmbelastung.
d. Vergleichbar mit dem Konzeptverfahren Schöneberger Linse ist die Bebaubarkeit nicht abschließend geklärt. Für das Konzeptverfahren zu erarbeitende Wirtschaftlichkeitsberechnungen und Bebauungsplanungen sind damit aufgrund des ungeklärten Planungsrechts nur gering belastbar und bergen ein hohes Risiko.
e. Die angebotenen Grundstücke sind nicht frei von Nutzungen. So wird beispielsweise das Grundstück in der Brandenburgischen Straße durch einen Verein und einen Autohandel genutzt, auf dem Grundstück Osdorfer Straße gibt es diverse Nutzungen. Die Klärung der Freimachung wird auf den Bieter und künftigen Erbbaurechtsnehmer abgewälzt. Etwaige Auseinandersetzungen und Konfliktregulierungen können zu nicht absehbaren Verzögerungen oder zum nicht Zustandekommen des Erbbaurechtsvertrages führen.
f. Mögliche Abrisskosten und Altlastenrisiken sind nicht ausreichend geklärt und werden auf die Bieter und künftigen Erbbaurechtsnehmer übertragen. Dadurch erhöhen sich die künftigen Wohnkosten.
Insgesamt handelt es sich um z.T. unattraktive Grundstücke mit komplexen Problemlagen, deren Lösungen den Bietern übertragen werden und somit nicht zu einer Ermöglichung von genossenschaftlichem Wohnungsbau beitragen.
Die jungen Genossenschaften sehen es als sehr positiv, dass ihnen zugetraut wird, die Bebauung dieser schwierigen Grundstücke zu realisieren. Nach gründlicher Analyse scheinen die Probleme jedoch unter den gestellten Anforderungen für die Mitglieder des Bündnisses der jungen Genossenschaften Berlin unlösbar. Die angebotenen Grundstücke unterstützen keinesfalls die Zielerreichung, den Anteil der Genossenschaftlichen Wohnungen in Berlin stabil zu halten.